Subject: Re: Pöördumine: Käibemaksu erisus tervikliku rekonstrueerimise korral
From: Jürgen Ligi - RAM <[email-masked]>
To: "Annika Kadaja" <[email-masked]>, <[email-masked]>, "Erkki Keldo - MKM" <[email-masked]>,Jürgen Ligi
Cc: "Ivo Jaanisoo kliima", "vana RAM Info", "info - MKM" <[email-masked]>, <[email-masked]>
Date: Tue, 8 Apr 2025 17:29:29 +0300

Ei, seda me ei tee. Mis on riigieelarve seis ja miks maksuerandid on ebatõus 
toetamise viis, on räägitud piisavalt, et see kuulda oleks olnud.
Käibemaks on majandusele ohutu erinevalt tööjõumaksudest ja ettevõtte 
tulumaksust, milles valitsus plaanib tulevast aastal leevendusi.
Eesti maksusüsteem on meie tugevus, mitte nõrkus ja iga selline üksikteemale 
keskenduv eelise küsimine on pettumus.
JL

Jürgen Ligi
Rahandusminister
Rahandusministeerium

  _____

From: Annika Kadaja <[email-masked]>
Sent: Tuesday, April 8, 2025 5:08:37 PM
To: [email-masked] <[email-masked]>; 
Erkki Keldo - MKM <[email-masked]>; Jürgen Ligi - RAM 
<[email-masked]>
Cc: [email-masked] <[email-masked]>; 
Info - RAM <[email-masked]>; info - MKM <[email-masked]>; 
[email-masked] <[email-masked]>
Subject: Pöördumine: Käibemaksu erisus tervikliku rekonstrueerimise korral

Tähelepanu! Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga.
Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada.

Lugupeetud Eesti Vabariigi taristuminister Kuldar Leis

Lugupeetud Eesti Vabariigi majandus- ja tööstusminister Erkki Keldo

Lugupeetud Eesti Vabariigi rahandusminister Jürgen Ligi,

Kirjakoopias:

Lugupeetud elukeskkonna ja ringmajanduse asekantsler Ivo Jaanisoo

Soovime käesoleva kirjaga edastada konkreetsed ettepanekud Eesti elamufondi 
energiatõhusaks renoveerimiseks, mis lähtuvad minimaalsest eelarvemõjust 
riigile, kuid millel võiks olla oluline mõju korteriühistute valmisolekule 
ja suutlikkusele rekonstrueerimisprojekte ellu viia. Palun leidke meie 
ettepanekud manusest või kirja lõpust.

Oleme valmis neid teiega arutama ja vajadusel kohtuma teile sobival ajal.

Heade soovidega │ Best wishes

Annika Kadaja

Tegevjuht │General Manager

Woodhouse Estonia

 <mailto:[email-masked]> [email-masked]   │ 
<http://www.woodhouse.ee/> www.woodhouse.ee

 <http://www.linkedin.com/in/annika-kadaja/> LinkedIn: Annika Kadaja │ 
Mob.  <tel:+37255642745> +372 5564 2745

Pöördumine

Lugupeetud Eesti Vabariigi taristuminister Kuldar Leis

Lugupeetud Eesti Vabariigi majandus- ja tööstusminister Erkki Keldo

Lugupeetud Eesti Vabariigi rahandusminister Jürgen Ligi,

Kirjakoopias:

Lugupeetud elukeskkonna ja ringmajanduse asekantsler asekantsler Ivo 
Jaanisoo

8. aprill 2025

Käibemaksu erisus tervikliku rekonstrueerimise korral

Eesti seisab silmitsi ambitsioonika, kuid vältimatu ülesandega uuendada 
olemasolev elamufond vastavalt Euroopa Liidu energiatõhususe eesmärkidele ja 
kohalikele vajadustele. Korterelamute rekonstrueerimine on strateegiliselt 
tähtis nii keskkonnahoidlikkuse, energiajulgeoleku kui ka 
sotsiaalmajandusliku heaolu seisukohalt.

Et rekonstrueerimismaht jõuaks vajaliku tasemeni (riigi tasemel on 
eesmärgiks võetud renoveerida 2050ndaks aastaks 14 000 kortermaja), on vaja 
muuta praegune toetus- ja maksupoliitika ennustatavaks ja järjepidevaks. 
Käesolevaga esitame kolm konkreetset ettepanekut, mille eesmärk on 
minimaalse eelarvemõjuga luua isetasuv ja pikaajaliselt toimiv 
rahastusmudel, mis põhineb järjepideval toetus- ja maksumeetmete 
kombinatsioonil:

1.	Luua käibemaksuerisus (terviklikele) rekonstrueerimistöödele
2.	Luua isetasuv toetusskeem toimivates turupiirkondades
3.	Siduda CO₂ heitekaubanduse tulu rekonstrueerimise valdkonnaga

Alljärgnevalt esitame oma ettepanekud koos vastavate selgituste ja 
argumentidega, mida oleme illustreerinud ka arvutusnäidetega. Ootame 
teiepoolset tagasisidet ja oleme valmis neid ettepanekuid täiendavalt 
arutama ning kohtuma sobival ajal, et leida ühiselt elluviidavad lahendused.

1. Käibemaksuerisus rekonstrueerimistöödele

Ettepanek: kehtestada 9% käibemaks korterelamute terviklikule 
rekonstrueerimisele C-energiaklassi tasemel (lubatud miinimummäär vastavalt 
EL direktiivile).

Selgitus: Kortermajade rekonstrueerimise hoogustamisel on üks riigieelarvele 
ja ka korteriühistule vähima mõjuga meetmetest käibemaksumäära vähendamine. 
Seda kasutatakse ka mujal Euroopas, näiteks Belgia (6%), Holland (9%) või 
Prantsusmaa (10%) on vastavale tasemele vähendanud käibemaksu 
renoveerimistöödele.

Teiste valdkondade vaates rakendatakse käibemaksuerisusi ka Eestis, näiteks 
teatud riigikaitserajatiste (0%) ehitamine, mis mehhanismilt toimib 
sarnaselt (mõjutab ehitusettevõtte maksukohustust). Näiteks ka 
majutusteenustele on kehtestatud 13% käibemaks, et toetada turismisektorit 
ja majandust laiemalt.

Täiendavad argumendid:

*	Võrdne kohtlemine. Korteriühistud ei ole käibemaksukohuslased, mistõttu on 
nende kulud 22% (ja peagi 24%) kõrgemad võrreldes juriidiliste isikutega. 
Suured riiklikud projektid, nagu Rail Baltica, viiakse ellu läbi 
osaühingute, mis võimaldab käibemaksu tagasi küsida. Kui riik kasutab seda 
praktikat ise suurinvesteeringute puhul, peaks sama loogika rakenduma ka 
korteriühistutele, et toetada kodanike algatusel põhinevat elamufondi 
uuendamist. Ebavõrdsus lisandub korteriühistutele ka sellega, et käibemaksu 
kulult makstakse pikaajaliselt täiendavat pangalaenu intressi.
*	Majanduslik tasuvus. Ehitussektor moodustab Eesti SKP-st  6–7% (koos 
ehitusmaterjalide tootmisega 9-10%), pakkudes kõigis seotud valdkondades 
tööd ligi sajale tuhandele inimesele, olles seega üks majanduse tugisambaid. 
Korterelamute renoveerimistööde aastamaht ulatub hinnanguliselt 200–300 mln 
euroni, millest tööjõukulud moodustavad 80–150 miljonit eurot. Tööjõumaksud, 
nagu sotsiaalmaks ja tulumaks, annavad riigile sellest hinnanguliselt 32–60 
miljonit eurot aastas, millele lisanduvad ettevõtlusmaksude ja kaudsete 
mõjude kaudu saadud tulud. Käibemaksuerisus suurendaks renoveerimise 
mahtusid, panustades seeläbi ka riigikassasse aina enam. Sellised 
investeeringud loovad pikaajalist majanduslikku kasu, parandades samal ajal 
elamufondi, energiatõhusust ja kinnisvara väärtust.
*	Energiajulgeolek. Kui tervikrenoveeritud kortermajade energiakulud 
vähenevad keskmiselt 50–60%, siis see vähendab sõltuvust imporditud 
energiast ning suurendab Eesti energiajulgeolekut. Väiksem energiatarbimine 
on oluline eelkõige geopoliitilise ebastabiilsuse ja energiahindade 
tõusuperioodidel, tagades elanikele püsivama ja taskukohasema energiaarve. 
Lisaks on Eestil siduv kohustus vähendada eluhoonete primaarenergiatarvet 
16% a-ks 2030.
*	Elamuaseme kriisi ennetamine. Paljud vanemad kortermajad on lagunemisohus 
ning ilma renoveerimiseta muutuvad nad elamiskõlbmatuks, põhjustades 
pakkumise vähenemist kinnisvaraturul, hindade tõusu ja ääremaastumist, kuna 
halvemas seisus kortermajad asuvad eeskätt väljaspool Tallinnat ja Tartut.
*	Järjepidevus ja kvaliteet. käibemaksuerisuse kehtestamine vähendaks 
rekonstrueerimistoetustest tingitud tsüklilisust. Käibemaksuerandi saamiseks 
seatud eesmärk, C-energiaklass, muudaks oma vahenditega renoveerivad ühistud 
ambitsioonikamaks ja tooks kaasa kõrgema lisandväärtusega tegevust.
*	Elanike toimetulek.  Eestis elab renoveerimist vajavates kortermajades 
valdavalt väiksema maksejõuga elanikkond. Kui riik rakendaks erisust 
madalama käibemaksumäära näol, oleks renoveerimine kättesaadavam, kuna 
maksumus per maja madalam. Mida jõukam on elanik, seda vähem peab tema eest 
hoolitsema riik.

Näidisprojekt: 60 korteriga korterelamu renoveerimine (22% KM korral 
projekti  brutohind 2 miljonit eurot)

Toetus: 30% kogu maksumusest

Omaosalus: 0% (ühistu võtab laenu)

Ühistu kogukulu ja laenukoormuse arvestamine 22% vs 9% käibemaksu korral:

Mõõdik

KM 22%

KM 9%

Selgitused

Netomaksumus

1 639 344 €

1 639 344 €

Aluseks võetud 2mln€/maja (bruto)

Maksumus KM’ga

2 000 000 €

1 786 885 €

Käibemaksu osa

360 656 €

147 541 €

Ühistu maksab per projekt 213 115 € vähem käibemaksu

Toetusmäär

30 %

30 %

Toetus €

600 000 €

536 066 €

Riik maksab per projekt 63 934 € vähem toetust.

Toetus ilma KM-ta (toetus-KM)

239 344 €

388 525 €

Tegelik toetusemäär pärast KM maha arvestamist toetuse summast.

Reaalne toetusmõju

~12%

~22%

KM vähendades tõuseb projekti reaalne toetusmõju (kuni 10%)

Laenusumma ühistule

1 400 000 €

1 250 819 €

Eeldusel, et ühistu omaosalus on 0%, väheneb ühistute laenukoormus    149 
181 euro võrra.

Laenuintress pangale (4,5%, 30a)

1 153 694 €

1 030 760 €

KM vähendades väheneb ka ühistu intressikulu 122 934 € võrra.

Ühistu kogukulu

2 553 694 €

2 281 579 €

-272 115 €

Käibemaksuerisuse korral väheneks ühistute kogukulu 272 000 euro võrra.

1. juulist rakenduva 24% käibemaksu korral on see vahe 313 979 eurot (ühistu 
kogukulu on 2 595 558 eurot) ehk ühistutel oleks käibemaksuerisusega 
võimalik vähendada renoveerimise maksumust 12.1%.

Käibemaksuerisuse korral oleks võimalik sama eelarve eest renoveerida ca 12% 
rohkem maju  (100 maja vs 112 maja).

Näitaja

22% KM

9% KM

Ühe maja neto hind (tänase KM määra järgi on bruto 2mln €/maja)

1 639 344EUR

1 639 344EUR

KM ühe maja kohta

360 656€

147 541€

Renoveeritavata korterelamute arv 200 mln eelarvega

100

111.93 => 112

2. Isetasuv rahastusmudel toimivates turupiirkondades

Ettepanek: riigieelarvest rahastatav isetasuv toetusskeem mahus ca 20 
miljonit eurot aastas, rakendatuna läbi vähempakkumiste süsteemi hästi 
toimiva turuga piirkondades.

Selgitus: Rahandusministeeriumi koostatud isetasuvate investeeringute 
analüüsi kohaselt saab lugeda teatud ulatuses kõrge lisandväärtusega 
rekonstrueerimistööde toetusi isetasuvaks. Selleks, et jõuda antud meetme 
toel tasemeni 200 korterelamu rekonstrueerimist aastas, tähendab see koos 
omafinantseeringuga aastast kogumahtu umbes 200 mln eurot, mis moodustab 
umbes 5% ehitussektori müügitulust tänaste hindade ja mahtude juures. 
Meetmega seotud renoveerimistegevus hõivab üsna suure osa ehitussektori 
ressursse, mistõttu positiivne efekt isetasuvuse seisukohalt saab tulla 
eelkõige Eesti ehitus- ja tööstussektori ettevõtete tootlikkuse, palkade, 
kasumlikkuse ja ekspordivõime kasvu kaudu. See tähendab, et positiivne mõju 
riigieelarvele saab tuleneda kõrgtehnoloogilisest tehaselisest 
rekonstrueerimisest.

Arvutuskäik: Võttes lähtekohaks hinnangu, et tavapärase tervikliku 
rekonstrueerimise maksumus on ca 500 eurot/m2 ja tehaselise 
rekonstrueerimise maksumus ca 700 eurot/m2 ning rakendades maksumuste 
erinevust (tehaseline rekonstrueerimine on 1,4 korda kallim kui tavapärasel 
viisil renoveerimine) potentsiaalsele ehitus- ja tööstussektori 
lisandväärtuse tõusule meetme mõjul, võib leida meetmest tuleneva 
hinnangulise täiendava maksutulu. Oletame, et tootlikkuse, kasumlikkuse ja 
palkade tõus moodustab umbes 30% (1-1/1,4) meetmega rakendatud eurost ja 
meetmega kaasnevad tavapärasest kaks korda suuremad kulutused erasektori 
poolt. Kasutades Eesti Rakendusuuringute Keskus CentAR makromudelit   ja 
suurendades mudelis majapidamiste ja valitsussektori lõpptarbimiskulutusi 
ehitussektoris kokku 3 euro võrra, suureneb kogutoodang majanduses (võttes 
arvesse otseseid, kaudseid ja tingitud efekte) 4,8 euro võrra, lisandväärtus 
1,9 euro võrra ja maksutulud 0,8 euro võrra. Kui rakendada sellele 
maksutulule eespool kirjeldatud lisanduvuse määra 30%, on meetme mõjul 
tekkiv täiendav maksutulu kuni 10% määraga toetuse 1 euro kohta 
hinnanguliselt 0,8-1 eurot. Seega saame väita, et väljatoodud ettepanek ei 
ole kulu, vaid ringlusse majanduskasvu hoogustaja.

Näitaja

Väärtus

Tavapärane rekonstrueerimise maksumus

500 €/m2

Tehaselise rekonstrueerimise maksumus

700 €/m2

Tehaselise meetodi lisanduvus võrreldes tavapärasega

+30% lisandväärtust (hinnasuhe 1,4 => 1-1/1.4 => ~30%)

Arvutuskäik näitab, et iga 1 €, mis investeeritakse tehaselisse 
rekonstrueerimisse, sisaldab 30% rohkem potentsiaalset lisandväärtust 
majandusele kui samaväärne investeering tavapärasesse ehitusprotsessi.

Suurus

Toetus (riigipoolne panus) 10%

1€

Toetus + omafinantseering = 100%

10€

Maksutulu koguinvesteeringult (CentAR mudeli alusel), 10€ kulutust x 0.27 
maksutulu

2.7€

Tehaselise rekonstrueerimise lisandväärtus

+30%

Täiendav maksutulu (hinnang, et 30-40% lisanduvast 2,7€ maksutulust tuleneb 
just tänu toetuse võimaldatud lisandväärtusele ehk 2.7x30%; 2.7x40%)

0.8-1€

Tulem – isetasuvus

~0.8-1€

Samuti tuleb siinkohal arvestada Eesti majatehaste kõrget, kuni 540 miljoni 
euro suurust ekspordivõimekust ning tõsiasja, et mitmed tootjad (praeguseks 
vähemalt kolm) on juba suutnud siin kogutud kogemusi edukalt välisturgudele 
viia. Mida enam on Eestis puitmajatootjaid, kellel on kogemus ka tehaselise 
renoveerimise valdkonnas – mida käesolev meede otseselt soodustaks –, seda 
enam on võimalik arendada ja eksportida uusi, kõrgema lisandväärtusega 
tooteid. Ekspordivõime võimalikust kasvust tulenev mõju võib olla 
märkimisväärne, eriti juhul, kui meetmete toel tekib tööstuses täiendavat 
majandustegevust, mis muidu jääks rakendamata – tõsi, see positiivne efekt 
avaldub suurema ajalise viitega, ent selle pikaajaline kasu majandusele on 
vaieldamatu.

3. Pikaajaline CO₂ heitekaubanduse tulu sidumine rekonstrueerimisega

Ettepanek: fikseerida seaduse tasemel, et vähemalt 30% CO₂ kvoodituludest 
suunatakse hoonete rekonstrueerimise toetusteks turutõrkega piirkondades ja 
energiaostuvõimetutele leibkondadele.

Selgitus: Turutõrkega piirkondades ja olukordades (näiteks väikeasulate 
kultuuriväärtusega hooned) ning energiaostuvõimetuse riskiga leibkondade 
puhul ei piisa rekonstrueerimise hoogustamiseks üksnes soodsast laenurahast, 
maksuerisustest ega ka isetasuva määraga toetusest. Senine välisvahendite 
põhine rahastus ei taga väikese mahu ja tsüklilisuse tõttu piisavat kindlust 
rekonstrueerimist turutõrkega olukordades ja pärsib seetõttu ka mastaapse 
rekonstrueerimistööstuse arengut.

Üleriigilise rekonstrueerimistööstuse ehk spetsiaalselt hoonete 
rekonstrueerimistööde võimekusse investeeriva (vastava väljaõppega tööjõud, 
tehnoloogilised lahendused, tehased, seadmed) ettevõtlusharu 
väljaarendamiseks on hädavajalik pikaajalise ja ettenähtava nõudluse ehk ka 
rahastuse olemasolu. Sellisel juhul saavad ettevõtted investeeringuid 
planeerida ja finantseerimisasutused piisava kindlusega vastavaid 
pikaajalisi ettevõtluslaene pakkuda.

Pikaajalist rahastuse kindlust on võimalik tagada üksnes seaduse tasemel. 
Seetõttu oleks vajalik kliimakindla majanduse seaduse või muu seaduse 
tasemel fikseerida ära osa CO2 heitekaubanduse süsteemi tuluvahendite 
kasutuspõhimõte. Lähiaastateks prognoositavate kvoodihindade juures oleks 
rekonstrueerimistegevuse piisavale tasemele kiirendamiseks vajalik määrata 
hoonete rekonstrueerimistoetustes kasutamiseks heitekaubanduse tulust mitte 
vähem kui 30%, mis võimaldaks suunata turule ca 50 mln euro mahus toetusi. 
Kombineerituna käibemaksuerisusega saab võrreldes tänasega seada 
toetusemäärad tasemele, mis võimaldab selle rahaga toetada kuni 200 
korterelamu rekonstrueerimist aastas.

Lugupidamisega,

Annika Kadaja

Tegevjuht

Eesti Puitmajaliit MTÜ